LA CONFORMITA' EDILIZIA ED URBANISTICA PER UNA VENDITA SICURA DEL TUO IMMOBILE
ECCO CHE COSA DEVI SAPERE PRIMA DI METTERE IN VENDITA IL TUO IMMOBILE:
La legge del 30 Luglio 2010 n. 122 ha introdotto il principio della conformità catastale, nello specifico sono nulli tutti gli atti notarili di diritti reali su immobili, in caso di assenza di identificazione catastale, assenza di riferimento alle planimetrie catastali depositate in catasto per l’immobile oggetto di vendita e l’assenza di una dichiarazione resa dagli intestatari sulla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie; ciò significa che se la planimetria catastale non corrisponde alla situazione reale dell’immobile, questa va aggiornata tramite apposita pratica catastale presso il vostro tecnico di fiducia (geometra ingegnere architetto) e poi solo successivamente si potrà procedere alla stipula dell’atto notarile al quale sarà appunto allegato tale documento catastale.
Ecco un piccolo estratto dalla Legge n. 122/2010: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.”
Anche se non espressamente specificato nell’articolo di Legge di cui sopra, c’è un aspetto importantissimo a cui dobbiamo prestare molta attenzione e cioè che la conformità catastale (corrispondenza tra stato di fatto dell’immobile e planimetria catastale) sia automaticamente collegata alla conformità edilizio - urbanistica (conformità tra stato di fatto dell’immobile e le concessioni edilizie depositate in comune); considerato che ai fini di un atto notarile sia necessaria solo la conformità catastale, capita che una planimetria catastale possa rappresentare o auto denunciare la presenza di difformità tra stato di fatto e concessioni edilizie presentate in comune, tale fatto costituisce ovviamente un problema perché potrebbe comportare per l’acquirente, successivamente alla vendita, nel trovarsi di fronte alla necessità di dover procedere LUI con una sanatoria oppure alla demolizione delle porzioni abusive IN ENTRAMBI I CASI TUTTO A SUE SPESE, sostenendo dei costi non preventivati e soprattutto dopo aver già impegnato del denaro per l’acquisto dell’immobile stesso.
A questo punto in caso di vendita non conforme anche dal punto di vista edilizio - urbanistica, potrebbe comportarsi l’eventuale situazione in cui l’acquirente una volta accortosi della problematica, possa procedere con una denuncia nei confronti del venditore per risarcimento danni; inoltre è da far notare che i notai tendono ad inserire una dicitura nei propri atti, con la quale oltre ad indicare l’elenco delle pratiche o concessioni edilizie depositate in comune per l’immobile in questione, fanno dichiarare al venditore che queste siano pienamente conformi con lo stato dei luoghi, perciò una volta redatto un atto con tale dicitura, se si è proceduti alla vendita di un immobile con difformità edilizio - urbanistiche, il venditore rischia anche un procedimento penale per falsa dichiarazione.
Ecco spiegato il motivo per cui, è importante che in fase di vendita, l’immobile sia allo stesso tempo conforme urbanisticamente e catastalmente.
QUAL’È PERTANTO, L’ERRORE PIÙ GROSSOLANO CHE UN VENDITORE POTREBBE COMMETTERE?
Partendo dal fatto che, spetta al venditore dare dimostrazione all’acquirente della correttezza dei documenti inerenti l’immobile oggetto di trasferimento, molto spesso capita di arrivare a verificare la documentazione del proprio immobile, subito prima del preliminare o addirittura in alcuni casi immediatamente prima dell’atto di compravendita vero e proprio.
Questa scelta di verificare tutto all’ultimo momento, risulterebbe un grave errore nel momento in cui emergano delle irregolarità nella documentazione del proprio immobile, in quanto potrebbe non esserci il tempo necessario per regolarizzare il tutto, con il rischio di far rimandare la data dell’atto o ancora peggio se sono presenti delle difformità e queste non possono essere regolarizzate, potremmo trovarci obbligati ad annullare tutta l’operazione di vendita.
Detto questo, è ovvio che conviene farsi verificare bene tutta la documentazione edilizio - urbanistica e catastale dal proprio tecnico di fiducia (geometra ingegnere architetto), ancora prima di procedere alla semplice pubblicazione dell’annuncio immobiliare, in modo tale da avere il tempo necessario per porter eseguire tutte le verifiche del caso, procedere con l’eventuale sanatoria e nei casi peggiori anche con il ripristino delle parti abusive non sanabili tramite l’esecuzione di opere edili, ma almeno saremo sicuri che sia al momento del rogito e sia successivamente non si presentino impedimenti di alcun tipo.
N.B. RICORDATI SEMPRE DI FAR REDIGERE L’APE SE NON NE DISPONI GIÀ UNO, IN QUANTO OBBLIGATORIO PER LEGGE FIN DALLA PUBBLICAZIONE DELL’ANNUNCIO IMMOBILIARE.
Se stai pensando di mettere in vendita il tuo immobile e hai bisogno di un professionista che esegua tutte le verifiche del caso e/o provveda anche alla relativa regolarizzazione tramite sanatoria edilizia, siamo a disposizione per qualsiasi info e/o preventivo gratuito per i comuni di Osimo, Castelfidardo, Polverigi, Agugliano, Offagna, Santa Maria Nuova, Chiaravalle, Ancona, Falconara Marittima, Camerano, Senigallia, Filottrano, Montefano, Macerata, Numana, Sirolo, Loreto, Recanati, Porto Recanati, Potenza Picena e zone limitrofe.
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